Đồng Nai, Long An: Giá đất nền dự án leo thang cục bộ

Tại Long Thành, Biên Hòa, Đức Hòa thuộc Đồng Nai và Long An giáp Tp.HCM, giá đất đã leo thang cục bộ, tăng 1,5-2 lần trong 8-12 tháng qua.

Trước khi cơn sốt đất bùng nổ tại các quận, huyện vùng ven Tp.HCM, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra văn bản chấn chỉnh việc tách thửa nền đất. Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương này cho biết, tính đến quý II/2017, toàn tỉnh còn khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa phải tạm ngừng giải quyết, chờ rà soát, ban hành quy định mới.

Việc cấm tách thửa tưởng như sẽ khiến thị trường đất nền khu vực giáp ranh Tp.HCM rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, việc làm này chỉ khiến những dự án phân lô dang dở bị ảnh hưởng, còn những dự án có quy hoạch bài bản lại bất ngờ tăng giá mạnh, giao dịch sôi động.

Trong một tháng qua, nằm gần tuyến metro giai đoạn 2 nối Tp.HCM với Bình Dương, Đồng Nai, dự án khu đô thị Long Hưng (TP. Biên Hòa) đã bán được hơn 300 sản phẩm đất nền và đã có hơn 1.000 giao dịch thành công trong 6 tháng đầu năm. Cùng với đó, giá đất tại dự án này cũng không ngừng tăng. Nếu trong đợt đầu tung ra thị trường, giá các nền đất trung bình khoảng 6-7 triệu đồng/m2 thì nay đã vọt lên đến 12 triệu đồng/m2.

Tương tự, cũng nằm tại Đồng Nai, dự án Richland City với quy mô 21,5 ha được đưa ra thị trường với mức giá ban đầu chỉ khoảng 416 triệu đồng một nền cũng đã rục rịch tăng giá. Giá giao dịch các nền đất dự án này hiện gần 600 triệu đồng mỗi nền. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng là gần 200 triệu đồng một sản phẩm.

Trong khi đó, tại một số dự án thuộc Long An nằm lân cận với Tp.HCM, giá đất cũng xảy ra tình trạng leo thang. Nằm giáp ranh Sài Gòn qua huyện Củ Chi, Hóc Môn, sau 11 tháng mở bán, dự án Cát Tường Phú Sinh tại Đức Hòa, Long An với quy mô 107 ha đã tăng giá gấp đôi.

Tháng 8/2016, dự án này có giá chào bán trung bình là 3 triệu đồng/m2, một số vị trí đẹp có giá 4,2 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, đất nền tại dự án này đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán), mức thấp nhất khoảng 6-8 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi chỉ trong vòng chưa đầy một năm. Một số nền đất nhìn ra hồ, công viên trung tâm với số lượng hạn chế đã tăng gấp 3 lần so với đợt mở bán đầu tiên, ở mức trên 12 triệu đồng/m2.

Cũng nằm giáp với Tp.HCM qua tuyến đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, dự án Saigon Village thuộc địa phận Long An có tỷ lệ tăng giá khiêm tốn hơn. Dự án được tung ra thị trường vào năm ngoái với giá 6 triệu đồng/m2. Đến quý II/2016, mức giá được chủ đầu tư điều chỉnh lên 7 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đang mua đi bán lại dự án này với mức giá 7,5 triệu đồng/m2. Sau một năm, biên độ tăng giá của dự án này là 15-20%.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) xác nhận: "Tại một số vị trí thuộc địa bàn tỉnh giáp ranh Sài Gòn, giá đất đang xảy ra tình trạng leo thang ngoài dự báo". Ông cho biết, Bình Dương không có nhiều biến động trong khi một số khu vực tại Đồng Nai, Long An đã xảy ra tình trạng sốt cục bộ, đội giá mạnh trong 6-12 tháng qua.

Ông Nghĩa cũng đưa ra nhận xét, việc giá tăng mạnh gấp đôi, thậm chí gấp ba tại một số tỉnh giáp ranh đã từng xảy ra trong đợt sốt đất năm 2006-2007. Việc đất nền một số dự án ở Đồng Nai, Long An tăng giá mạnh như hiện nay có dấu hiệu chịu sự tác động của cơn sốt đất tại Tp.HCM trong nửa đầu năm 2017 trở về trước. Ông cũng đưa ra một nguyên nhân khác khiến nhu cầu đầu tư đổ dồn về các dự án được quy hoạch bài bản là tình trạng hạn chế tách thửa các hồ sơ mới tại Đồng Nai.

Theo ông Nghĩa, các yếu tố khác tác động đến giá đất ở tỉnh phụ thuộc vào sức hút của hạ tầng. Biên độ tăng giá sẽ càng lớn nếu khả năng kết nối giữa các khu vực giáp ranh và đô thị lớn càng hoàn thiện. Trong 1-2 năm gần đây, thông tin hạ tầng kết nối từ Tp.HCM đi các tỉnh lân cận hứa hẹn tốt lên đã tạo lực hấp dẫn mạnh mẽ với giới đầu tư và đầu cơ.

Đặc biệt, trong 24 tháng qua, việc tích lũy tài sản bằng việc mua đất nền cho thấy hiệu quả cao hơn các kênh đầu tư khác càng thổi lửa vào kênh đầu tư bất động sản liền thổ này. Tuy nhiên, chuyên gia GIBC khuyên nhà đầu tư nên thận trọng khi giá đất tăng quá nhanh.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, đối với đất nền, mức tăng giá trong ngưỡng 15-20% mỗi năm được xem là bình thường, cũng là chỉ số đầu tư phổ biến, an toàn. Tuy nhiên mức tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần trong một năm thì cần cân nhắc đến nhiều khía cạnh.

Khi xuống tiền mua đất nền giáp ranh Tp.HCM, nhà đầu tư có thể tự đặt ra cho mình các "kỷ luật thép" bằng cách khảo sát thực địa, tham vấn ý kiến của các chuyên gia trong ngành. Và quan trọng nhất là tìm ra lời giải cho hàng loạt câu hỏi: cơ sở nào thúc đẩy giá đất nền leo thang; mặt bằng giá mới có hợp lý không; thị trường đón nhận việc tăng giá như thế nào; so sánh giá đất nền ở các tỉnh giáp ranh với vùng ven Sài Gòn chênh lệch ra sao; dòng vốn có đủ mạnh để nuôi suất đầu tư dài hạn... Ông Nghĩa khuyên: "Nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tìm được đáp án thỏa đáng, giải tỏa những hoài nghi của mình".