Bất động sản Nha Trang – bài toán lợi nhuận và dự án không cam kết lợi nhuận.

Nền tảng hạ tầng tạo đòn bẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng du lịch biển.

Hạ tầng được chú trọng, nền tảng phát triển kinh tế được chính quyền địa phương quan tâm, đó chính là những tín hiệu khởi sắc cho nguồn vốn hóa thị trường đổ mạnh vào địa phương. Hệ thống sân bay quốc tế Cam Ranh cũng sẽ đưa vào hoạt động trong vài tháng tới đây, cùng với hạ tầng đường cao tốc, cầu Long Hồ nối liền bán đảo Cam Ranh với thành phố Cam Ranh, đi thẳng vào trung tâm hành chính TP Nha Trang. Đây là tín hiệu cho thấy sắp tới đây, thị trường này sẽ ngày càng được chú trọng.

Với tham vọng biến hơn 60km đường bờ biển nối Cam Ranh- Nha Trang trở thành cung đường du lịch nghỉ dưỡng biển hàng đầu Châu Á, tỉnh Khánh Hòa đang từng bước đưa ra rất nhiều động thái nhằm kêu gọi các dòng vốn đầu tư hạ tầng hàng tỷ đô tại địa phương. Điều này khiến cho tiềm năng phát triển tại địa phương này vẫn luôn thu hút giới đầu tư trong 2 năm trở lại đây.

Căn hộ nghỉ dưỡng thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhờ vào mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn (8% - 12%/năm), cùng mức giá đầu tư vừa phải phổ biến khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Nhiều câu hỏi đã được đặt ra trên thị trường thời gian gần đây, cơ sở nào để chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8% - 12%/năm cho nhà đầu tư, cao hơn cả mức cam kết 6% - 8%/năm của thị trường Bali, Phuket. Liệu có hiện tượng, chủ đầu tư của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng đã thực hiện chiêu lấy “mỡ nó rán nó”, tức tăng gấp đôi giá căn hộ bán ra thị trường, và lấy khoản tiền chênh đó để trả cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư. Từ đó đẩy giá căn hộ vượt xa giá trị thực.

Một báo cáo mới nhất về đơn giá xây dựng phân khúc căn hộ khách sạn 4-5 sao tại các nước, thành phố lớn tại Châu Á của Langdon & Seah Singapore Ltd – Một công ty tư vấn xây dựng lớn nhất Đông Nam Á đã cung cấp cho thị trường một cái nhìn khách quan nhất về mức giá xây dựng của phân khúc căn hộ khách sạn 4-5 sao.

Biểu đồ về giá thành xây dựng khách sạn, căn hộ khách sạn 4-5 sao tại các thành phố lớn ở Châu Á. Nguồn: Langdon & Seah Singapore Ltd.

Theo báo cáo này, các thành phố lớn của Việt Nam là một trong những nơi có đơn giá xây dựng khách sạn phân khúc 4-5 sao rẻ nhất Châu Á, rơi vào mức khoảng từ: 30 – 35 triệu/m2.

Một chuyên gia kiểm toán thuộc nhóm Big Four nhận định, sau khi tính chi phí bán hàng và lợi nhuận thì giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam sẽ rơi vào khoảng quanh mức 40 triệu/ m2 là hợp lý.

Dragon Fairy - Dự án sở hữu mức giá thực

Hiện tại các dự án căn hộ nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung tại các thành phố Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Khảo sát sơ bộ, biên độ giá của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng trên thị trường cách biệt nhau khá xa.

Theo khảo sát của phóng viên với các dự án căn hộ nghỉ dưỡng trên con đường biển 5 sao đẹp nhất Việt Nam: Trần Phú – Nha Trang, có thể thấy chênh lệch giữa căn hộ có giá cao nhất và thấp nhất lên đến 1.8 lần. Điều đáng lưu ý, những dự án có giá thấp thường là những dự án không tham gia vào chương trình cam kết lợi nhuận.

Đại diện Công ty TNHH Cao Ốc 89 – Chủ đầu tư dự án căn hộ Dragon Fairy – Một trong những dòng căn hộ nghỉ dưỡng có giá mềm nhất trên đường Trần Phú cho biết: “Dự án Dragon Fairy có giá gần như cạnh tranh nhất thị trường Nha Trang do chủ đầu tư không tăng giá sản phẩm để tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận trên thị trường”.

Vị này cho biết thêm: "Cam kết lợi nhuận quan trọng, nhưng những yếu tố để tạo ra mức lợi nhuận bền vững còn quan trọng hơn. Cam kết lợi nhuận như hoa trái thì yếu tố để tạo ra mức cam kết lợi nhuận như gốc rễ. Gốc rễ có chắc thì hoa trái mới sai. Nếu chỉ chăm chăm vào yếu tố cam kết lợi nhuận mà bỏ qua các yếu tố gốc rễ thì khoản cam kết này sẽ không bền vững. Dragon Fairy được phát triển dựa trên những giá trị thực: Sở hữu thực, mức giá thực, kinh doanh thực. Chính những giá trị này là nền tảng biến dự án thành một kênh đầu tư an toàn với mức sinh lợi bền vững".

Thực tế mặc dù không tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận, nhưng dự án này vẫn rất hút khách. Được biết dự án với hơn 400 căn hộ 4 sao cộng có giá từ 39 triệu/m2, trong đợt giới thiệu dự án tại TP.HCM, hơn 200 căn hộ tại dự án đã được đăng ký quyền mua. Đây là con số rất ấn tượng với thị trường.

Chị Thanh Huyền – Một nhà đầu tư căn hộ cho biết chị đăng ký nguyện vọng mua khi biết “Dragon Fairy là dòng căn hộ hometel tiên phong trên thị trường. Dòng căn hộ mới lạ này có thể khắc phục được mọi bất cập về pháp lý của các dòng căn hộ nghỉ dưỡng đang mắc phải trên thị trường. Khách hàng khi sở hữu Dragon Fairy sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được đăng ký hộ khẩu chính thức - Đúng với hình thức nhà ở. Hoặc nếu không sử dụng để ở, Dragon Fairy còn có thể được vận hành theo hình thức khách sạn kinh doanh dịch vụ lưu trú. Người mua được đứng tên chính thức, sở hữu vĩnh viễn, chủ động với tài sản mình có, không phụ thuộc, không thấp thỏm lo ngại về tài chính từ chủ đầu tư trong vấn đề chi trả lợi nhuận cam kết.”

Chị Huyền cũng cho biết, đầu tư vào căn hộ này chị kỳ vọng sẽ thu về mức lợi nhuận trên 10% mỗi năm. Theo khảo sát của chị ở các căn hộ khách sạn tại Nha Trang, với mức giá thuê phòng trung bình của khách sạn 4 sao cộng là 2,4 triệu/đêm, mức lấp đầy bình quân 65% (mức bình quân của khối khách sạn 4-5 sao) thì doanh thu của mỗi căn Dragon Fairy (giá 2,2 tỷ) hàng năm vào khoảng 570 triệu, trừ đi chi phí vận hành, bảo trì và bán hàng thì lợi nhuận thu về khoảng 370 triệu. Trong đó, lợi nhuận mà khách hàng nhận được khoảng 290 triệu/năm. Tương đương mức lợi nhuận khoảng 13%/năm.

Ngoài Dragon Fairy, một số dự án khác tại Nha Trang cũng bắt đầu không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận để căn hộ trở về mức giá thực của nó.